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《七個“怎么看”——理論熱點面對面·2010》

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五、從“蝸居”走向“安居”——怎么看房價過高

《蝸居》,一部電視連續劇,播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構的故事和情節能產生這么大的現實反響?主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣,道出了無房族的困惑與無奈。近年來,房價過高的問題越來越引起社會普遍關注。

安其居, 才能樂其業。住房是關系億萬群眾切身利益的重大民生問題,“住有所居”是建設社會主義和諧社會的重要目標,是讓人民群眾共享改革發展成果的重要體現。遏制房價過快上漲,更好滿足人民群眾住房需求,是保障和改善民生的重大任務,是促進經濟健康發展和社會和諧穩定的重大課題。

● 目前中國的房價到底有多高?

“商品房”、“房價”這些詞越來越多地出現在中國人的生活中,只是最近十幾年的事。新中國成立后很長一個時期,城鎮居民實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房,但由于“僧多粥少”,人們總體居住條件長期得不到改善,筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景,很多人至今還記憶猶新。

為更好滿足人民群眾的住房需求,改革開放后,我國開始探索城鎮住房制度改革。1998年后停止住房實物分配,全面推進城鎮住房制度改革。此后10多年, 城鎮住房建設規模不斷擴大。1998—2008年,新建住房65億平方米;城鎮居民居住條件顯著改善,人均住房建筑面積達28平方米,為1978年的4.2倍;商品住房發展迅速,城鎮住房主要由市場供應的格局基本形成;住房保障初顯成效,到2008年年末已解決800多萬戶城鎮低收入住房困難家庭的住房問題;房地產業成為經濟增長的重要動力,2009年房地產業增加值占國內生產總值的比重近5%。

在住房制度改革取得明顯成效的同時,近年來房價過高的問題十分突出。受國際金融危機影響,2008年下半年房價曾一度有所回落,但2009年第二季度以來,房價迅速回升并大幅上漲。數據顯示,2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。大城市更為明顯,今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米,比去年同期上漲了88.4%。前不久,央行公布的一份針對全國儲戶的調查顯示,超過70%的居民認為房價“過高,難以接受”。那么,目前房價到底有多高呢?

由于不同國家和地區的發展階段、文化、地理環境等狀況的差異,衡量房價高低還沒有一致認可和普遍適用的標準。不少專家學者在研究房價問題時,大都參考兩個指標,一是房價—收入比,二是房價—租金比。房價—收入比,指住房價格與城市居民家庭年收入之比,反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度,一般認為比值應在3—6之間,而2009年北京、上海、深圳等城市的房價—收入比都超過10。房價—租金比指每平方米月租金與每平方米房價的比值,通常認為低于1∶300就意味著房地產泡沫已經顯現。目前,我國一些大城市的房價—租金比在1∶500左右乃至更低。另外,也有人把中國的房價與國外一些城市的房價對比。2009年12月紐約房價最高的曼哈頓區的中間價格約合每平方米人民幣2.75萬元,德國首都柏林的普通住宅每平方米均價約合人民幣1.7萬元;同期我國一些大城市的房價已接近甚至超過這兩個數字,而我們的收入水平卻相差數倍。通過這些分析可以看出,我國部分城市的房價確實明顯偏高。

當然也要看到,當前人們所熱議的高房價,主要還是針對一些大城市特別是特大城市而言的,不同地區、不同城市房價水平的高低不能一概而論,需要根據具體情況進行具體分析,作出客觀判斷。

● 房價過高癥結何在?

面對過高的房價,很多人坦言越來越看不懂樓市了,買房似乎成為遙不可及的夢想。那么,到底是什么促成了目前的高房價呢?究其原因,大致有以下幾個方面:

投資推動。隨著人們收入增加,投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少,近年來房價持續走高,使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠,紛紛加入“炒房大軍”,住房消費存在嚴重的“投資化”傾向。投資過度就是投機,投機性購房之風愈刮愈猛,對高房價起到了推波助瀾的作用。

資金推動。因為貨幣政策相對寬松,市場流動性充足,也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規模近10萬億元,相當于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求,而一些實體經濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷,大量資金就涌向房地產市場,必然使房價過快上漲。

地價推動。近年來,“土地財政”導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”,就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如,2009年沿海地區某市土地出讓金收入達1200億元,是地方財政收入520.79億元的2.3倍。由于很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地產業拉動經濟增長過于倚重,再加上現行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善,價高者得,造成“地王”頻出,地價與房價相互影響、交替上漲。

制度原因。我國房地產市場的發展歷史只有10多年,體制機制還不健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,大多數國家住房既有市場供應的商品住房,又有政府支持投資的公共住房,我國在過去10多年較為重視通過房地產市場解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應不足,欠賬過多,造成住房供應的結構性失衡非常嚴重。再比如,房地產稅收制度不健全,中國是世界上少有的不征收不動產稅的國家,使擁有或囤積大量住房的成本過低,也助長了投機。同時,房地產市場還存在不少權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的問題。

特別應看到,房價過高還與城鎮化快速發展有關。近年來,城鎮化持續快速發展,大量農村人口向城鎮轉移,城鎮化發展及城鎮人口自然增長對住房產生了新的較大需求,住房供應問題比較突出。按照1998—2008年的城鎮發展速度推算,到2015年,我國城鎮化率將提高到52%左右,城鎮人口將超過農村人口。今后5年內,預計城鎮每年增加1500萬人,每年新增家庭500萬戶,其中大城市的人口聚集效應更加顯著。同時,隨著我國經濟的快速發展,居民消費結構加快升級,住房改善需求顯著增加,也加劇了城鎮住房的供需缺口,帶來了住房價格上漲的壓力。

從更深層的意義上講,高房價也是經濟社會發展中的許多矛盾在住房領域的反映。比如,長期存在的城鄉、區域發展不平衡問題仍然突出,大量人口向東部地區和大城市集中,造成這些地區住房壓力過大;比如,現行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱,成為引發“以地生財”問題的重要原因;比如,腐敗現象在房地產領域比較突出,導致國家宏觀調控政策執行力弱化;等等。這些問題都直接或間接對房地產市場產生著影響。高房價不單單是房地產領域的問題,而是各種因素共同作用的結果。

網友提問

網友:有人說高房價說到底是剛性需求支撐的,那么,房地產市場的剛性需求有多大,能在多大程度上決定房價走勢?

答:所謂剛性需求,是指供求關系中受價格影響較小的需求部分。房地產市場中的剛性需求,主要是指人們買房自住的需求,既包括首次購房,也包括改善性住房需求。一方面要看到,由于城鎮化加速、消費結構升級、“小家庭”增加等因素的影響,住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到,剛性需求會受價格、政策和心理預期的影響,如果房價過高,大部分剛性需求會推遲實現。只有房價回調到部分購房者能承受的程度,剛性需求才有可能釋放。因此,僅靠剛性需求,支撐不了高房價。但剛性需求的存在,可以避免房價暴跌。

發布時間:2012年08月29日 14:32 來源:學習出版社 人民出版社 編輯:朱子艷 打印
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